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中國樓市三重死門
作者：路勝貞 時間：2009-2-12 字體：[大] [中] [小]
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一重死門 ：
面向09，春冷花不開
住宅消費進入低迷已成事實。挨過一冬后，樓市并未隨季節(jié)的變換而轉暖。中國的地產標志性城市，北京市土地儲備中心統(tǒng)計數據顯示，牛年伊始，1月京城土地市場上，住宅項目用地出現零成交。
這一時期，樓房銷售進入地產商品化以來最消沉的時期。以北京、深圳為代表的標桿城市商品房價格一路走低，并且一路裹挾著消費信心的極度低迷。
; 原本對地產價格將一路飆紅，走高不走低，越早買越劃算的地產黃金定律被徹底打破，帶來的結果是，原本有迫切需求的消費者開始捂緊自己的口袋，對住宅價格觀望、懷疑起來，任憑置業(yè)顧問說的天花亂墜，價格滑的讓人感覺如割肉。
與中國住宅銷售一路下行除了中美國，還有歐洲、日本，印度、香港、臺灣。與地產同步蕭條的還有全球經濟。
所以，樓市的蕭條并不是一個孤立的行業(yè)性問題，而是和全球經濟緊緊綁在了一起的一對患難兄弟。既然綁在一起，那樓市能夠走出低迷的時間，應該與全球經濟同步。
從經濟學角度看，樓市與經濟同步，而經濟風暴又是有規(guī)律的，這個規(guī)律是： “v”、 “u”、 “w” 字型軌跡。
從半年來的金融動蕩的發(fā)展曲線看，它不是第一種“V”字型軌跡。這意味著世界經濟不大可能在幾個月內就能快速度的反彈，相應條件下，住宅的銷售也會在大環(huán)境的制約下要經過相當長時間的持續(xù)走低，然后才有可能緩慢上升。它的前提是全球經濟體系能有一個很好的調控，否則它還有可能呈現反復曲折的“Ｗ”走勢。
二重死門：
硬消費力不足
實際在過去的商品住房發(fā)展軌跡中，它并未改變消費市場的實際消費能力與真實需求現的真空。
改革開放以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由343.4元增長到13785.8元，年均實際增長7 %左右，與居民收入相比，樓房銷售價則以每年10%以上的速度增長，上海、杭州、南京、北京等主要房地產市場的房價年上漲幅度更是達到20-30%。住房消費價格增長速度顯然超過了居民的收入實際增長速度。
一個不容忽視的問題是，在一個合理的家庭的經濟支出結構里，還應該包括基本生活、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、子女撫養(yǎng)、贍養(yǎng)父母等。這些項目的開支基本上應該是在相等的平衡范圍內，實際上，住宅消費占去了居民家庭的收入的最高比例，因此到處出現節(jié)衣縮食、四處貸款借錢買房現象。這種消費是畸形程度幾乎到達臨界點，它壓抑了一個家庭在其它消費領域的需求，反過來，它則制約了經濟平衡發(fā)展。
這種制約最典型的表現是，立體化消費需求減少，而趨于單一性居住消費，這種消費刺激了資本，因此許多生產性企業(yè)因羨慕地產業(yè)的高回報預期，則蜂擁而至，住宅炒作正是在這種背景下產生。
在經濟總量有限的情況下，這種偏投資一方面則造成消費結構的不合理，另一方面，破壞了住宅消費市場的發(fā)展，原因在于，當消費者在放棄正常消費的情況下，還不能達到住宅消費的目的，則會被迫放棄商品性住宅消費需求，這直接反應到2008年的過去的一年里，全國70個大中城市新建住宅中有13個城市出現大幅度下降。其中，深圳下降18.0%、廣州下降8.8%、南京下降5.2%、重慶下降4.6%、廈門下降3.8%。
2009年2月，上海、北京、廣州等全國9大城市積壓庫存商品住宅約3800萬平方米。這造成了買賣雙方僵持不下的對峙。
很多人將其歸為消費信心問題，但這不是簡單的信心問題，錢袋子滿，信心自然有。
這個道理大家都該明白。
三重死門
放貸力有限
在“保增長”方針的指導下，2009年1月開始，銀行上不斷釋放回暖信號。并逐步放松房企在商業(yè)銀行的信貸限制。作為政策配套措施，一些地方則采取了購房退稅政策，逐步放開二套房政策限制，降低二套住房交易成本，而后是部分城市推出房屋，落戶政策。
對于住宅開發(fā)企業(yè)來講，最需要的還是資金的供血，近兩個月來，銀行的確有所松動，但從資金供應來看，實際銀行的放貸額度與以前相比，總是如今年春旱，薄雨不解借久渴。
商業(yè)銀行的苦衷在于，自1998年以來，銀行對房地產業(yè)的貸款余額從不到5000億元增長到近30000億元以上，這種貸款額度占到了銀行全部貸款比率將近15%以上，按照金融存貸標準，這種比率已經明顯到了貸款預警線。
銀行風險性的存貸政策，使銀行面臨資產負債不匹配、超負荷經營，資產流動性差，實際變現能力不強的危險。實際上銀行所能提供的放貸額度大大低于2009年前。
盡管各地在政策不斷給住宅開發(fā)企業(yè)打氣、加壓、輸血，但09年的宏觀方向看，銀行主要的投資方向重點是，解決1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。為了解決這個問題哦，商業(yè)銀行把前期的9000億元住房保障投資追加到現在的1000億元。
而這種指導思想，是適應當前4萬億國家投資拉動內需的總體形式，這種形式同樣可以投起到拉動建材、鋼鐵、建筑、裝修、家電等上下游產業(yè)投資的作用。
高價位的商品性住宅的支持，顯然不在線內，因此高檔住宅消費未來資金短缺將是長時間面臨的難題。
未來的住宅消費趨勢
依靠高價格銷售的地產模式，觸及到經濟和諧些發(fā)展的深層結構性問題。無論是從全球經濟的經濟需要還是房屋基礎消費的購買現狀看，高價位為基礎的樓盤開發(fā)和銷售都將步入一個相當長的蕭條期。
一路走低的樓市已經讓很多城市不能再單純依賴高價位的商品住宅開發(fā)來拉動地方經濟。
自去年12月開始沈陽、濟南等地開始出臺廉租房的建設政策，已經預示未來住宅消費的將會出現巨大的結構性調整。這種調整將會出現三個趨勢。一是，高價格商品房作為一種地產市場化的通用模式繼續(xù)存在，但它的銷售對象將只能是高收入消費階層的范圍內，全民炒房的現象將會逐漸淡出歷史舞臺。二是，經濟適用房會因為它沒有能夠完成它的使命而引咎退出地產市場，它隱退的標志是，各地將會將經濟適用房與廉租房并軌，市場上將不出現經濟適用房這個特定的稱謂。三是，政策性廉租房會正式走進市場，這個是完全針對低收入人群的住房保障性工程，它將動態(tài)解決７０％的人口基本居住問題，成為改變目前消費結構、拉動經濟發(fā)展的另一個動力源。
搶錢救市，兩重生門
基于上述分析，未來的住宅消費主流將是高檔商品房與廉租房雙駕馬車并行，而且廉租房會因為人口基數的原因而占據市場主導地位。市場在關上一重門，通常也會開啟另一重門。
基于大路兩邊的住宅消費趨勢，在春暖花難開的語境下，回籠資金，搶錢救市，將是高價位商品住宅必然面臨的問題。
為了解決這個問題，可以采取自救求生的策略。
一重生門：低價搶市
1、高檔包裝，低價的出手
打造高價位的營銷招數，通常是祭出樓房貴族血統(tǒng)的，這是地產行業(yè)最常見的推廣手法。也是要獲得較高的利潤，開發(fā)商除了控制開發(fā)成本外，將項目包裝成豪華住宅依然是有效的手段。因為一旦房子穿上豪宅的外衣之后，對消費者來說，會有一種物有所值的錯覺，對開發(fā)商來說，則可以將毫無特點的項目以高價售出，獲得高額利潤則是水到渠成的事情。
但目前經濟情景下，盡管可以進行豪華的包裝，但不能對價格再有任何豪華的奢想。抓住機會低價出售，才是真正的目的，原因是連廉租房的逐漸入市，消費信心不足的情況下，拉的越久，消費觀念保守化的傾向會越明顯，經濟的低迷，會導致很多原本想買房的人會打消掉著急買房的想法，而是采取量力而行的購房思維模式。
2、切入三無房客源
當小產權房旋風在其它行業(yè)風起云涌之時，高價位住宅也不需要免俗。目前在各地的城中村改造中為代表的一些沒有土地使用證、沒有產權、沒有住宅交易許可的小產權房已經因為廉租房的政策風聲而開始出現低迷勢頭。而這些地產原有的模式多是通過工商企業(yè)團購的形式購買銷售。
此時，如果能抓住機會，以手續(xù)齊全，擁有產權為利益訴求點，輔助以合適的價格優(yōu)惠，這將有利于銷售回暖�！ �
很好的一個例子是，不久前萬科在東莞推出一棟96套的“建行東莞分行團購價銷售政策，即在原有基礎上7折跳水，為高房價“折磨良久”準備購買三無房的消費者們紛紛奔走相告，幾天之內售罄。
3 珍藏發(fā)售
住宅銷售進入蕭條期后，難免會出現新樓盤開發(fā)不足。供應的相對減少，則代表商品的稀缺。加上將來大勢所趨的廉租房建設將大量占據原有規(guī)劃為商品或經濟適用性住宅的用地。因此，未來的商品住宅區(qū)域將會讓位于更符合多數人利益的廉租房，政策性遷移將是未來商品住宅的趨勢。但作為保障性住房模式，歸根結底不具有產權，所以從產權角度講，這種性質會使得已經批準開發(fā)的商品住宅地塊變?yōu)榫o缺資源，尤其是一些交通便利、文化、消費氛圍濃重的地塊，此時擁有的現有地塊資源加上賦予產權的訴求，完全可以打造出稀缺性供應的銷售氛圍，因此，適時推出高檔住宅的“珍藏發(fā)售”營銷策略，往往可以成為刺激市場的強力興奮劑。
二重生門： 切入保障性住房消費
部分省市先后放棄了延續(xù)10幾年的經濟適用房政策，進而轉為以建設廉租房、保障居民基礎居住為主的地產業(yè)發(fā)展方向。這些省份的做法，完全可以理解為是全民化安居模式的試點工程，如果試點成功，這種地方性安居模式必然上升為國家整體性住房模式。為了，抓住這種趨勢，可以沿著兩條路線進行切入保障性住宅市場。
1、周轉囤積房
用微利的心態(tài)，將囤積的住宅賣給政府，這樣可以盤活大量資金，并且可以為進一步的切入保障性住宅開發(fā)，打好基礎。當然，采用這種策略，一定這會造成樓盤價格的慣性下滑，多數銷售商并不樂意接受實，但必須面對現實，況且多數住宅開發(fā)企業(yè)已經通過前期的撇脂策略抽夠了足夠的商業(yè)利潤。有計劃的退出，降價，符合價格規(guī)律。
2、切入裝修領域
沈陽、遼寧山東等地已啟動了廉租房建設項目，廉租房里包含的大部分行政性價格將會消失，少了這一塊，房屋的實際價格就會降低，當然這種房屋的建設并不是由政府去做，而是由地產開發(fā)商去建設，只是這種稱謂要改為承包商或建設商，地產營銷的很大以部分根功能就會拆分，這樣地產上完全可也拆解成建設商和裝修商兩部分�？傮w收益并不會少，相反這會擴大地產者的經營范圍。
以高價格主導的高檔住宅消費需求會相對縮小。但短時間內保障性住房還不會成為主流，政策還有一個相當大緩沖地帶，這個時候是個機會。
但有一點至關重要，如果全球經濟在09年內如果不能得到緩解，現有的主流住宅銷售模式，必然會更為被動，如果在不能賺錢的時候，轉而拯救民生，這是中國地產行業(yè)的一個責任。
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